JF34 Boise Alpine Landing

95세대 규모의 임대 타운하우스 단지

JF34 Boise Alpine Landing은 아이다호주 보이시 외곽 지역에 임대 타운하우스를 개발하는 EB-5 프로젝트입니다. 단지는 두 가지 유형으로 구성됩니다. 침실 3개, 마당, 차량 1~2대 규모의 차고를 갖춘 2층 타운하우스가 77세대, 침실 4개, 마당, 차량 2대 규모의 차고를 갖춘 3층 타운하우스가 18세대로, 총 95세대가 입주 가능한 타운하우스 단지입니다.

고층 아파트가 아닌 마당과 차고를 갖춘 저층 타운하우스 상품이라는 점이 특징으로, 아파트 물량이 제한적인 해당 권역에서 단독주택 대안 수요를 흡수할 수 있는 구성입니다.

두 개발사의 세 번째 합작 프로젝트

본 프로젝트는 주택 개발 전문사 McCarthy Homes(MCH)와 상업용 부동산 투자사 Montgomery Street Partners(MSP)의 합작으로 진행됩니다. 두 회사는 이미 2개의 프로젝트를 공동 개발한 이력이 있으며, 본 프로젝트가 세 번째 합작 사업입니다. 주택 개발 실행력과 부동산 투자 역량이 결합된 구조로, 신규 파트너십에서 발생할 수 있는 협업 리스크가 이미 두 차례 검증된 상태입니다

착공 완료 및 투자자 보호 장치

본 프로젝트는 모집 시점에 이미 건설이 시작된 상태로 진행되어, 착공 지연이나 인허가 리스크가 해소된 단계에서 투자가 이루어졌습니다. 투자자 보호를 위해 I-526 청원 거절 시 EB-5 자금의 10%를 비축금으로 확보해 환불을 보장하는 장치와 함께, 개발사의 프로젝트 완공 보증, 비소구 투자자 구제(Non-recourse carve-outs), 환경오염 배상(Environmental indemnity), 상환 제한 조항이 마련되어 있습니다.

자금 구조와 회수 전략

총 사업비 $37,400,000 중 EB-5 자금은 $17,600,000(22명 × $800,000)으로 사업비의 약 47.1%를 차지합니다. 선순위 융자는 $12,300,000(32.9%), 개발사 지분은 $7,500,000(20.1%)입니다. 만기는 5년(+1년+1년), 수익률은 연 0.5% 이상이며, 준공 및 임대 안정화 이후 주택 매각 또는 재융자를 통해 투자금이 회수됩니다.